주거용 부동산 세금 간단 정리

부동산 세금이 너무 어렵다.

그래서 공부를 해보았다.

아주 깊게 파고든다면 공부 시간이 너무 오래 걸리기에 깊게 파고들지 않았다.

 

나는 세무사가 아니라 투자자다.

그러니 투자에 필요한 정보만 있어도 충분하다.

 

그럼, 시 작.

 

부동산 세금은 세 가지다.

1. 매수 시 : 취득세

2. 보유 시 : 보유세(재산세 + 종부세)

3. 매도 시 : 양도세

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1. 취득세

 

'20. 7. 10 대책 이후 취득세가 대폭 인상되었다.

1 ~ 3%는 주택가액에 따라 달라지는데, 6 ~ 9억 구간에 대하여 차이가 존재한다.

당연히 6억 이상부터는 취득세율이 올라가며, 9억 이상부터는 3%이다.

큰 의미는 없으므로 자세한 건 패스!

 

○유의사항

  - 개인의 경우 2 주택부터는 매수하는 지역의 규제여부에 따라 취득세율이 달라진다.

  - 법인의 경우 무조건 12%다.

 

○ 전략

  - 개인

   . 경매를 활용하자 : 낙찰가에 인상된 취득세만큼 포함해서 계산하자.

   . 일시적 1가구 2주택 전략을 사용해서 '非조정 → 조정' 또는 '조정 → 非조정' 전략을 쓰자.

   . 똘똘한 1채를 취득하자.

 

  - 법인

   . 답이 없다...(그나마 경매 가능)

 

 

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2. 보유세

 보유세는 매년 6월 1일에 소유하고 있는 사람이 내는 세금이다.

 6월 1일에 소유하고 있지 않으면 안내도 된다.(집을 팔 때는 6월 이전에 팔자.)

 

솔직히 보유세 정리하려 했는데 계산이 복잡하더라.

'부동산 계산기' 앱을 사용하면 손쉽게 계산이 가능하다. 적극적으로 사용하자.

 

복잡한 계산은 모르더라도, 전략은 구상해볼 수 있다.

 

○ 유의사항

  - 개인

   . 1세대 1 주택자 : 주택 공시 가격 9억원 초과이면 종부세 낸다.

   . 1세대 다주택자 : 주택공시가격 합계 6억 원 초과이면 종부세 낸다.

   * 종부세를 낸다 해도 공제 금액이 있기 때문에 큰 부담은 아니다.

  - 법인

   . 공제되는 금액이 없기 때문에, 주택 가격이 올라가면 올라간 대로 세금 폭탄이 떨어진다.

 

○ 전략

  - 개인

   . 딱히 부담되는 건 없기 때문에 패스!

  - 법인

   . 보유세에서 공제되는 것이 없기 때문에 2 주택 이하 또는 똘똘한 한채만 보유해야 함.

 

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3. 양도세

양도세 역시 '부동산 계산기'를 사용하면 쉽게 구할 수 있다.

하지만 개념은 알고 가자.

출처 : 북극성주의 투자의 맥

양도세를 절감하기 위해서는 공제항목을(필요경비, 장기보유 특별공제, 기본공제) 잘 챙겨야 한다.

 

※ 필요경비

※ 장기보유 특별공제

 조정대상지역에 있는 주택은 실거주 요건이 추가되었기 때문에 잘 확인해야 한다.

 

※ 기본공제

 그냥 250만 원 공제해줌.

 

※ 세율

양도세율의 경우 보유기간별로 달라진다.

최근에 바뀐 세법으로 인해 1년 미만 시 70%의 세금이 부과된다.

거기에다가 규제지역 다주택자의 경우 중과세율이 10% p씩 추가되었다.

 

 

※ 양도세에서 가장 중요한 비과세 요건!

 ① 1세대 1 주택 

   - 조건

     . 1세대가 양도까지 1 주택만 보유할 것

     . 최종적으로 1 주택을 보유하게 된 날로부터 2년 이상 보유할 것(조정대상지역은 2년 이상 거주 추가)

     . 매도 금액이 9억 이하여야 할 것

 

 ② 일시적 1세대 2 주택

  - 조건( 1 / 2 / 3 법칙)

    . 종전 주택 취득 후1년 이상 경과 후 대체 주택 취득할 것

    . 종전 주택은 2년 이상 보유할 것

    . 종전 주택은 3년이내에 양도할 것

   * 조정지역일 경우 ( 1 / 2 / 1 )

   * 요약

 

○ 전략

  - 개인

   . 일시적 1세대 2 주택 비과세 조건을 최대한 이용하자.

  - 법인

   . 똘똘한 1채만 보유하자.

 

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4. 종합

 

○ 개인

  - 취득세, 보유세, 양도세를 모두 고려해 봤을 때, 조정과 비조정을 섞은 일시적 1세대 2 주택 비과세 전략이 가장

    좋은 전략이다.

   ex) 조정 → 비조정 → 조정 → 비조정

 

○ 법인

 - 취득세, 보유세가 이미 세금 폭탄이다. 마땅한 대안이 없다...