오피스텔 투자 괜찮을까?_2편

오피스텔에서 가장 궁금했던 부분은 크게 두가지였다.

1. 세금은 어떻게 되는가?

2. 주택수에 포함이 되는것인가?

 

이 두가지 궁금증이 오늘 풀렸다. 

지난번 행크에서 부자으랭님의 글을 보았는데, 친절하게도 자신의 블로그에 내가 궁금했던 부분도 정리를 해두셨다.

정말 감사합니다 부자으랭님~^^

 

이곳에 정리된 내용을 하나하나 보며 공부해보자.

 

1. 오피스텔 매입해서 주택임대사업자 등록해도 주택수에 포함이 될까요?

 ☞ '20. 7. 10 부동산 대책 시행 이전에는 주택수에 합산이 되지 않았다.

     하지만 이후부터는 주택임대사업자를 냈다고 해도 주거용 오피스텔은 주택수에 포함된다.

     * 주거용이 아닌 사무용으로 사용하고 있다는 것이 명백하면 주택수에서 제외된다.

 

2. 과세관청에서는 오피스텔이 주거용인지 사무용인지 어떻게 판가름할까요?

 ☞ 주거시설등이 갖추어져 있고 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우에는

     주택으로 본다.

 

3. 사무용 오피스텔인데 임차인이 주민등록을 전입해 놓았다면 주거용으로 간주되나요?

 ☞ 주민등록이 전입되어있다 하더라도 사실상 주거용 시설로 사용되지 않는다면 사무용 오피스텔이다.

 

4. 주거용 오피스텔의 경우 양도소득세 중과 대상인가요?

 ☞ 다주택자는 양도세 중과세 대상이다. 

     주거용 오피스텔의 경우 주택수에 포함이 되기 때문에 양도세 중과세 대상에 포함이된다.

 

5. 오피스텔 분양권도 주택수에 포함되나요?

 ☞ 분양권만으로는 해당 오피스텔이 주겅용인지 업무용인지 확인이 안되기 때문에 포함되지 않는다.

 

6. 주거용 오피스텔이 주택수에 포함된다면 취득세 중과 대상인가요?

 ☞ 중과되지 않는다. 오피스텔은 무조건 취득세율 4.6% 납부이다.

 

7. 신축 오피스텔을 분양 받을 때 임대사업자등록의 종류는?

 ☞ 부가세 환급을 받으려면 일반 임대사업자 등록을 하고 취득세를 감면 받을 수 있다.

 ☞ 취득세 감면을 받기 위해서는 주택 임대사업자를 등록해야한다.

    단, 신축 오피스텔을 분양 받았을 경우에는 주택 임대사업자로 등록 했다면 건물분에 대한 부가세를

    환급 받을 수 없는 대신 취득세 85%를 감면 받는다.

 ☞ 전용 면적 60㎡ 이하이면 취득세 면제(단, 납부할 취득사게 200만원 초과시 85%를 감면)

     전용 면적 60 ~ 85㎡이면 취득세 50% 감면

  * 일반 임대사업자 등록시 취득세 감면은 없다.

 

8. 오피스텔을 매입해서 주택 임대사업자로 등록 하면 혜택은 어떻게 되나요?

 ☞ 오피스텔은 주거용인지 사무용인지 그 여부에 상관없이 취득세 추가가 없다는 이점이 있고

    추가로 취득세 감면(85%)과 등록기간 동안에 소형 임대주택에 대한 소득세 감면(30%)

    다주택자 양도세 중과배제 등 다양한 혜택이 있다.

    단, '20 . 7. 10 부동산 대책에 따라 10년간 의무 임대 기간을 지켜야 한다.

 

그렇다면!?

오피스텔 투자시 전략은 아래와 같이 세울 수 있겠다.

 

1. 다른 주거용 부동산을 먼저 산다음에 오피스텔을 사자!

  - 오피스텔은 취득세가 무조건 4.6%로 고정이 되어있기 때문에 오피스텔을 나중에 사는게 좋다.

    만약, 오피스텔을 먼저사고 다른 부동산을 사게 되면 취득세 중과가 붙게 된다.

 

2. 전용면적 85㎡ 이하를 노려보자. 취득세 감면 효과가 있다.

 

3. 임대사업자 등록은 하지말자.

   하는 순간 10년 의무 임대 기간이기 때문에 차라리 임대사업 등록하지 않고 있다가 2년후에 파는게

   더 큰 이득을 볼 것으로 생각된다.

 

다음에는, 오피스텔 뿐만 아니라 다른 부동산들의 세금도 한번 공부 해봐야겠다.

 

[ 추천글 ]

※ 부동산 세금 간단 정리