다가구 주택의 장단점과 성공 투자 방법 및 주의사항(단희TV)

투자 전략으로 다가구 주택을 생각하고 있다.

그래서 유튜브에 단순히 '다가구 주택 투자'라고 검색했더니, 단희TV에서 설명하는 영상이 나와 보게 되었다.

 

'다가구 주택의 장단점과 성공 투자 방법 및 주의사항'

 

본 내용을 내것으로 만들기 위해 정리해보고자 한다.

 

○ 단독주택에는, 단독주택 / 다중주택 / 다가구 주택으로 나뉜다.

  - 단독주택 : 일반적인 단독주책, 한 세대가 단독으로 생활하기 위한 시설 및 규모를 갖춘 주택

  - 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택

    가. 학생 또는 직장인 등 사용인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것

    나. 독립된 주거의 형태가 아닐 것

    다. 연면적이 330㎡ 이하이고 층수가 3층 이하일 것

  - 다가구 주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 것

    가. 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하일 것(19가구 이하).

        다만, 1층 바닥면적의 1/2 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로

        사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층 수에서 제외

    나. 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660㎡ 이하일 것

    다. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

 

○ 다가구주택의 장점은?

  - 거주와 임대소득 동시 실현 가능

  - 1세대 1주택자 양도세 혜택

  - 지가 상승에 의한 시세 차익 실현 가능

 

○ 다가구주택의 단점은?

  - 투자 수익률이 조금 낮다.(다중주택, 다세대 주택보다 낮을 수 있다.)

  - 노후 다가구주택의 하자관리가 어렵다(20년 이상된 주택의 노후로인한 하자)

  - 취득세가 다세대에 비해 많다.(보통 9억 이상이기에 취득세가 높음)

  - 대출 있을 때, 전세금이 낮아 질 수 있다.

  - 환금성 측면에서 다소 불리하다.(다중주택은 소액, 다세대는 세대단위로 할 수 있어 유리하다.)

 

○ 다가구주택 투자시 주의사항 5가지.

 1. 임대수요, 개발호재 많은 곳에 투자한다.

  - 익숙한 동네, 내가 살고있는 동네가 아니라 넓게 보아야한다.

 2. 향후 신축시 설계가 잘 나오는 곳에 투자한다.

  - 오래된 다가구 주택을 사서 팔게 될 때 또는 향후 내가 새로 짓게 되었을 때 설계가 잘 나와야한다.

   ex) 코너자리인지, 땅의 모향이 정방형인지, 남향인지 등등

   ☞ 추가로 알아보자.

 3. 건물 내/외부 하자사항 확인하고 투자한다.

  - 누수, 외벽 Crack 등

 4. 위반건축 사항 유무 확인하고 투자한다.

  - 3층을 넘어가는지, 베란다 불법 확장 등등(위반건축물 매매시 나중에 이행강제금을 물수 있다.)

 5. 전/월세 시세 확인하고 투자한다.

  - 다른곳보다 시세가(전세금, 월세금) 너무 높게 형성되어 있진 않은기 반드시 확인 필요

 

※ 내가 생각한 투자 Insight!

 1. 다가구주택 매매시엔 불법 사항이 없는지 Check 하자!

 2. 서울/경기도/광역시/인구가 늘고 있는 지역/직장 근처/재개발 지역에 있는 다가구 주택에 투자하자.

 3. 오래된 다가구를 매매하고 리모델링 하여 투자 수익률을 높이자.

 4. 월세를 받으며 매수자가 나타날 때까지 느긋하게 기다려보자(단타가 아닌 중장기 투자로 진입하자.)

 5. 부동산 규제와 세금에 대해 정확히 알아야 투자가 가능할 듯하다. 진짜로 이번엔 규제랑 세금에 대해 공부 해보자!

 6. 설계가 잘 나오는 곳이란게 어떤걸까?? 공부하자!