간만에 글을 쓴다. 육아... 힘드네... 그동안 부동산 공부를 조금 해봤더니, 아파트 매매를 할 때는 크게 두가지만 보면 되겠다는 생각을 했다. 1. 향후 아파트 공급량 2. 해당 지역 인구(20만 이상) 해당 기준에 맞춰 내가 관심을 두어야할 지역을 빠르게 스크린 해봤다. 일단 큰 그림으로 보니, 경북, 경남, 울산, 전북이 '23년까지 공급량이 부족한 것으로 나온다. 세부적으로 확인을 해보니, 체크해 높은 곳만 보면 될 듯하다.(규제 지역 제외, 인구 너무 없는 곳도 제외) ○ 경상북도 : 포항시, 구미시 ○ 경상남도 : 진주시 ○ 충청북도 : 충주시 ○ 강원도 : 강릉시 ○ 전라북도 : 군산시, 익산시 좋은 물건이 나오는지 매일매일 체크 해보자!
요즘 온비드를 자주 들락날락하지만 할때마다 햇갈린다... 공매 자산구분! 종류가 많아 뭐가뭔지 햇갈리는데 이번 기회에 쫙 한번 정리를 해봐야겠다. ○ 압류재산(권리분석 필요) 대부분의 온비드 물건은 압류재산에 속한다. 압류재산은 국세징수법으로 채무자가 세금을 체납한 경우 체납자의 재산을 압류해 공매로 처분하는 재산이다. 경매와 가장 유사하며, 권리분석도 똑같다. 압류재산은 물건관리번호가 5자리로 구분되어 있으며(압류재산, 수탁재산) 처분방식 / 자산구분에도 압류재산으로 표기가 되어있다. ○ 국유재산 국유재산은 국가 소유의 부동산을 캠코에서 처분하는 재산이다. 국가 재산이기 때문에 권리상 문제가 없다! * 권리금이나, 토지 등록이 잘되어있는지 또는 인계받을 권리가 있는지는 전화로 확인해보자. * 공고문도 ..
공매의 권리분석도 어려울것은 없다. 경매에 '매각물건명세서'가 있다면 공매는 '재산명세서'를 확인하면 된다. *그래도 등기부등본을 떼서 하나하나 확인은 해보자. 공매 재산명세서는 크게 다섯가지 항목으로 나뉜다. ① 기본정보 ② 공매재산 이용 및 점유현황 ③ 임차인 배분 요구 및 채권신고 현황 ④ 배분요구 및 채권신고 현황 ⑤ 기타 유의사항 ① 기본정보 이 부분에서는 공매로 매각되는 물건에 대한 기본적인 정보가 게시 되어있다. 공매 매각의뢰기관, 관리번호, 공고일, 배분요구 종기일, 보증금 등을 확인 할 수 있다. ② 공매재산 이용 및 점유현황 현황조사서 및 감정평가서의 내용이 기재되어 있다. 관공서를 통해 열람한 서류내역(전입세대) 및 현장방문을 통해 파악된 사항 등에 대해 알 수 있다. 관공서 서류 열..
행크에는 참 좋은 글들이 많다. 그 좋은 글들을 읽기만 하고 정리하지 않는다면 금방 잊혀지겠지? 오늘은 또 이런저런 행크 글을 탐방하다 좋은글을 발견해서 정독하고 정리를 해보았다. 이번글에서 핵심 내용은 1. 상가 임장시 Check 할 사항 2. 어떤 임차인을 들일지 선정하는 방법 3. 임대시세를 정확히 알 수 없을 때 해결 방법 제목 : 레노의 '현장 조사 잘 하는 법' 일반적으로 경매 물건 선정하는 과정은, ☞ 경매 정보지 검색 → 임장 → 입찰가 산정 및 입찰로 구분된다. 여기서 선정된 물건은 다시, ☞ 임장 전 조사내용 → 임장 시 조사내용 → 임장 후 입찰 금액 산정 과정을 거친다. 더 세부적으로는 아래와 같다. ○ 임장 전 조사내용(손품) - 임차인 현황 파악 - 지도상 입지 확인 - 수요층 ..
좋은 글을 읽고 정리하면 내 것이 되겠지?(몇 번 읽어야겠지) 행크에는 참 좋은 글이 많다. 많은 글을 읽었고 좋은 글도 참 많았다. 그런데... 시간이 없다는 이유로 옮겨 적지는 않았다... 다시 한번 마음을 다잡고 좋은 글이 있다면 옮겨 적어가며 내 것으로 만들어야겠다. 글 제목 : 상가의 '정확한 가치 판단의 기준'을 알려드립니다.(레노) 내용 : 상가 투자의 가장 큰 실수가 상가의 시세 조사 실패에 있다는 것이다. 상가는 주거용과 달리 부동산의 가치를 찾기 위해 발품이 많이 필요하다. 상가의 임대시세가 싼지 비싼지는 어떻게 알 수 있을까? 경매정보지? → 참고만 해야 할 뿐 절대적으로 신뢰를 하면 안 된다. 아래 예시를 보자 1번의 물건지를 보고 주변 임장을 했다. 얼핏 보면 많은 곳을 임장 했기..
상가초급반 온라인 수업을 완강했다. 온라인 수업의 장점은 시간의 제약을 받지 않고 내가 원하는 시간에 들을 수 있다는 것이고 놓친 부분이 있다면 뒤로 돌려서 한 번 더 확인이 가능하다는 것이다. 거기다 원하나면 여러번 볼 수도 있다. 강의를 총 2번씩 돌려보았다. 처음 봤을 때와 두번 봤을 때는 또 다른 배울 점을 얻을 수 있었다. 세 번을 봤다면 더 많은 것을 배울 수 있었겠지? 5주 차, 총 15강을 완강하면서 엄청나게 많은 내용을 듣고 배울 수 있었다. 그동안 배운 내용을 최대한 간략하게 핵심 내용만 정리해봐야겠다. 그리고 필요한 그때그때 세부적인 내용은 한번더 확인해야겠다. ○ 핵심 내용 정리 ▶ 상가 경매에서 실패하지 않는 방법은, 정확한 권리분석, 정확한 시세파악, 정확한 상가의 가치 파악이다..
어느덧 마지막 강의다. 5주차 강의에서는 '상가가치'와 '허가권'에 대한 내용을 다루었다. 학습한 내용을 다시한번 정리해봐야겠다. ※ 강의를 들을 때 돈을 어떻게 벌었을까? 이부분에 대해 생각하고 이부분을 최대한 배우려고 노력하자! ★ 상가 투자 마인드셋! 1. 가치를 아는 사람만이 수익을 창출 할 수 있다. . 제대로된 가치를 알지 못한다면 좋은 물건이라도 그냥 지나칠 수 있다. . 상가의 제대로된 가치를 알기 위해서는 수많은 임장, 많은 사례를 공부하는 방법뿐이다. 2. 포기하지 말고 꾸준히 해야 성공한다. 뜨거운 열정보다는 꾸준한 열정이 좋다. 족장은 10년동안 투자를 해왔으며, 수많은 투자자를 보았다. 하지만 그중 꾸준한 사람은 손에 꼽았다. 하지만 꾸준하게 했던 그 사람들은 다들 큰 성공을 이루..
몰아서 쓰는 강의 후기... 이번엔 4주 차 강의다. 4주 차에서는 그동안 배웠던 것을 활용해 사람들이 실제 입찰 물건을 임장 다녀왔다. 임장을 다녀온 후 결과를 발표하는 시간이었다. 이번 강의에서는 어떤 것을 배울 수 있을까? ○ 상가 1(2019 타경 2883(1)) - 임장 다녀온 사람들 이야기 . 최근 거래 사례 파악하려 했으나, 거래된 사례가 별로 없었음 . 동인 건물의 상가들이 공실이 많았음 . 상가가 있는 아파트의 세대들은 노년층이 많아 소비가 별로 없을 것이라 판단 . 입주민들 인터뷰를 했는데 빵집을 바라고 있다는 것을 확인 . 입주민 인터뷰, 부동산 중개인을 통해 지하 1층 수영장이 있는데 이로 인한 외부 수요가 있음을 확인 . 임차 업종을 생각해봤는데 빵집, 동물병원, 헤어숍, 김밥집 ..
강의를 들은지는 꽤 되었지만, 야근에 회식에... 정리할 시간이 부족했다. 늦었지만 이번엔 3주차 강의다! 3주차 강의도 마찬가지로, ※ 강의를 들을 때 돈을 어떻게 벌었을까? 이부분에 대해 생각하고 이부분을 최대한 배우려고 노력하자! ★ 상가 투자 마인드셋! 1. 협상을 할 때는 보증금/임대료를 내가 먼저 얘기하면 안된다. 상대방의 입에서 나오게 하자. 2. 상가 경매에서 중요한 것은 얼마 벌었다가 아니라, 낙찰가를 어떻게 산정했고, 물건을 받았을 때 매매차익이 얼만큼 발생 될 것이다. 라는걸 결정하는게 중요하다.(매매차익이 없는 상가는 할 필요가 없다.) 따라서, 가장 중요한 것은 정확한 월세 파악이다. ★ 투자 노하우 습득하기 1. 상가임대차 보호법에 의해 임차인은 10년동안 그자리에서 영업을 할 ..
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