상가초급반 4주차 후기(족장)

몰아서 쓰는 강의 후기...

 

이번엔 4주 차 강의다.

 

4주 차에서는 그동안 배웠던 것을 활용해 사람들이 실제 입찰 물건을 임장 다녀왔다.

임장을 다녀온 후 결과를 발표하는 시간이었다.

 

이번 강의에서는 어떤 것을 배울 수 있을까?

 

○ 상가 1(2019 타경 2883(1))

 - 임장 다녀온 사람들 이야기

  . 최근 거래 사례 파악하려 했으나, 거래된 사례가 별로 없었음

  . 동인 건물의 상가들이 공실이 많았음

  . 상가가 있는 아파트의 세대들은 노년층이 많아 소비가 별로 없을 것이라 판단

  . 입주민들 인터뷰를 했는데 빵집을 바라고 있다는 것을 확인

  . 입주민 인터뷰, 부동산 중개인을 통해 지하 1층 수영장이 있는데 이로 인한 외부 수요가 있음을 확인

  . 임차 업종을 생각해봤는데 빵집, 동물병원, 헤어숍, 김밥집 가능할 것으로 생각

  . 생각한 업종들이 입점할 수 있는지 시청에 확인했는데 특이사항 없이 입점 가능

  ☞ 현재 한번 더 유찰되어 더 낮은 가격이 되면 입찰할 것이라 함

 

 - 다른 한조도 임장을 다녀왔으나 D조와 의견은 비슷함(하지만 낙찰가는 더 낮게 낙찰받으려 함)

 

☞ 족장님 및 나의 피드백

 - 족장님

  . 상가 주변에 버스정류장이 있으면 단지 사람들 뿐만 아니라 다른 지역에 있는 사람들도 버스를 타기 위해 온다.

    즉, 외부로부터 유입되는 사람이 더 많다.

  . 전면상가와 서로 맞붙어있는 후면 상가가 같이 경매로 나온 경우 전면상가를 먼저 낙찰받으면 후명 상가는 용도가

    애매해져 다른 사람이 낙찰받기가 쉽지 않다.

    이를 이용해 후면 상가도 아주 싼 가격에 낙찰받는다.

    낙찰을 받고 난 후 전/후면 상가의 경계를 허물어 연결시켜주면 후면 상가는 전면상가가 되는 것이고, 이렇게 되면

    기존 후면 상가였던 곳의 임차료가 올라가게 되므로 수익을 극대화할 수 있다.

  . 어떤 업종이 들어올지 고민하는 것도 좋지만, 그 프랜차이즈에 직접 문의하는 것이 더 중요하다.

    프랜차이즈 문의할 때는 '현재 가지고 있는 상가가 몇 평이고, 평단 가는 얼마입니다.' 이 정도는 기본적으로 알려야 함

    * 프랜차이즈가 관심 있다면 프랜차이즈가 직접 가맹점주를 데려온다.

  . 상가를 입찰할 때는 평당 얼마인지, 몇%에 매도되는지 정확히 안 다음에 입찰에 들어가야 한다.

    조사를 했는데 결론이 안 났다면 들어가면 안 된다.

 

 - 나

  . 주변 공실, 소비층, 입주민과 부동산 인터뷰를 통한 업종 선정을 잘했다고 생각함.

  . 시세 파악이 명확히 되지 않았기에, 좀 더 파고들어 명확히 파악했다면 경쟁자가 적어 낙찰 확률이 올랐을거라 생각

  . 업종 선택하는 것까진 좋았는데, 해당 프랜차이즈에 연락하지 않아 아쉬움

  . 주동선 파악(정류장 포함)이 좀더 명확해야 함

 

★ 풀어가는 기술

 1. 전면상가와 함께 붙어있는 후면 상가는 경계를 허물면 전면상가가 된다.

 2. 부동산 임장을 갈 때 아래 세 가지는 반드시 확인하자.

  ① 최근 실거래가

  ② 매도 수익률

  ③ 매각 가능금액

 3. 생각하는 업종이 있다면 해당 업종 프랜차이즈 영업팀에 전화해서 들어올 수 있는지 확인하자