행크 글 후기('20. 9. 28)

☞풀하우스☜ 부동산 투자에서 성공하려면

 

- 급하게 서두른다고 해서 빨리 부자가 되는건 아니다. 무엇보다 자신의 그릇을 키워야한다.

  그릇의 크기 만큼 돈을 담을 수 있다.

 

- 제 실력 없이 남의 말을 믿고 투자를 하면 망하기 쉽다. 조급한 마음이 들기 때문이다.

 

- 투자성과는 단기 수익보다 장기 수익이 훨씬 크다.

  돈되는 부동산을 매수 했다면 그냥 보유만 해도 돈이 된다.

 

 ☞ 내 생각

   . 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 노리기 위해 매년 1채의 아파트를 사자(전세가율 높은 아파트 고르기)

   . 지금은 현금 흐름이 더 중요해 보인다. 아파트는 위와 같이 사되 돈이 부족하다면 우선 현금 흐름 확보 우선!

   . 종잣돈이 모이고 나면 장기수익을 위해 재개발, 입지 좋은 상가 등 부자의 부동산을 사모으자.

 

- 풀하우스님이 추천하는 부동산 투자 방법

 ① 팔지 않을 부동산을 사자.

   . 우리가 부동산 투자를 하는 것은 당장의 수익보다 자산의 증가가 목적이다.

     그러니 자산이 하나씩 쌓이다보면 결국 그 자산의 가치가 올라가고 저절로 부자가 된다.

 

 ② 토지의 가치가 뛰어난 부동산에 투자하는게 좋다.

   . 주택이든, 아파트든, 공장이든 결국 토지다. 재건축 아파트 가격이 오르는 것도 결국 토지의 가격이

    오르는 것이다. 토지는 더 이상 만들 수 없기 때문에 토지의 가치가 중요하다.

 

 ☞ 내 생각

   . 토지의 가치가 뛰어난 부동산이란건 무엇일까? 결국 사람이 찾아오는 곳이 토지의 가치가 뛰어난 곳이라

     생각이 든다. 결국 교통 좋고, 학군 좋고, 편의시설 좋고, 직장 가까운 곳이 토지의 가치가 뛰어난 부동산이다.

     * 나중에 내 생각이 맞는지 공부하며 검증해보자.

 

 ③ 부동산에 가치를 보는 실력을 길러야 한다.

   . 지속적으로 공부하고 노력해야한다. 그래야 가격이 오르는 부동산만 골라서 투자할 수 있다.

   . 4년후 올림픽을 준비하는 선수처럼 하자. 4년... 짧다. 열심히 하자.

 

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▽ 레 노 ▽ [ 공통 주제 ] 레노의 ' 효율적인 부동산 공부 방법'

 

- 효율적인 부동산 공부 방법은 '복기 임장'이다.

 

- 복기 임장을 함으로써, 다른 사람은 투자를 어떻게 했으며, 수익을 어떻게 내고, 변화가 어떻게 되었는지

  확인 가능하다.

 

- 복기 임장 방법의 핵심은, '복기 임장도 입찰하기 위해 하는 임장과 동일하게 한다'

  곧, 시세 조사, 입지 조사 등을 해야한다.

 

- 복기 임장 사례

 ① 1층 후면(안쪽) 상가

   . 보통 후면 상가는 간판도 못달고 유동인구도 없어 많은 사람이 꺼려한다.

   . 하지만 복기 임장 결과 해당 상가에 약국이 입점해 있었다.

   . 업종 구성을 확인해보니 약국 빼고 다 있었다.

   * 건물의 입점 현황도 꼼꼼하게 확인해서 비어있는 업종을 넣자!

 

 ② 1층 전면 상가

   . 처음 임차인은 옷가게(2,500 / 60만원)였으며, 이때 적정 입찰가는 1.2억원 수준

   . 낙찰 3년 후 찾아간 그 곳은 핸드폰 매장이 들어왔으며 5,000 / 200만원에 맞춰저 있었다.

   * 현재 업종이 아닌 그곳에 어떤 업종을 넣을 수 있을지를 고민해보자!

 

 ③ 단지 內 지하 상가

   * 지하층은 절대적으로 배후세대수가 중요하다(2,500 ~ 3,000세대)

   * 임차인을 빠르게 맞춘 후 바로 매도하는 전략으로 가야한다.

 

- 이외에도 여러가지 사례가 있으나, 핵심 내용은

  복기 임장도 입찰을 위한 임장과 동일하게 해야한다.

 

☞ 내 생각

  복기 임장은 이렇게 해보자.

   . 임장갈 경매 물건을 보러갔을 때 주변 낙찰 사례(~5년)도 함께 보고오자.

   . 복기 임장까지 갈 물리적 시간이 절대적으로 부족하다.

    당장 복기 임장 횟수는 적을지 몰라도, 꾸준히 하면 이 또한 내공으로 쌓일 것이다.