상가초급반 1주차 후기(족장)_3강

평일에는 퇴근 후 강의를 듣고, 주말에는 이렇게 복습 차원에서 정리하다보니 글들을 한꺼번에 쓰게된다.

그래도 이렇게 기록을 하니 "아! 맞다. 이런 내용도 있었지?"를 깨닫게 되고 한번더 습득하게 되니 좋다.

 

열심히 해보자! 3년안에 부자 되기!

 

※ 강의를 들을 때 돈을 어떻게 벌었을까? 이부분에 대해 생각하고 이부분을 최대한 배우려고 노력하자!

 

★ 투자 노하우 습득하기

 

 1. 목표가 되는 물건지 주변의 평당 임대료를 최대한 정확하게 파악해야한다. 

    각 위치마다 좋은곳과 안좋은곳은 그들만의 평당 임대료가 어느정도 정해져있다.

   → 평당 임대료를 파악해야 적정 낙찰가를 선정 할 수 있다.

 

 2. 길가다가도 공실이 보이면 부동산에 시세가 어떻게 되는지 물어보자

   → 상가를 알아가는 방법이다.

 

 3. 복기는 중요하다. 이미 다른 사람에게 낙찰 받은 곳 또는 내가 경쟁에서 진 곳은 나중에 복기 임장을 가보자.

   → 다른 사람은 그 물건을 그 가격에 받아서 어떻게 셋팅을 했는지 보다보면 아이디어를 얻을 수 있다.

   → 만약 내가 어떤 물건이 좋아 임장을 가게 된다면, 주변의 과거 낙찰 사례를 확인 후 어떻게 변했는지 확인을 해보자

 

 4. 깔세가 들어왔다는 것은 그 자리는 좋다는 의미다. 깔세는 절대 나쁜 입지의 상가는 들어오지 않는다.

 

 5. 비슷한 가격, 비슷한 입지, 비슷한 수익성이라면 당연히 건물이 예쁜 물건이 더 좋다.

 

 6. 경매 물건지는 정답이 아니다. 참고만하자. 정답은 반드시 현장 임장을 통해 알아 내야한다.

   → 현장 임장을 가서 경매 물건지와 일치 여부를 파악해야한다.

 

 7. 임차인과 협상을 할 때는 내가 생각한 것보다 더 말해야한다. 어차피 깎일것이기 때문에.

 

 8. 경매는 매일매일 검색을 해보자. 검색할 때 '오늘의 신건'으로 검색하면 모든 물건을 놓치지 않고 볼 수 있다.

  → 물건 선정을 잘 하기 위해서는 내가 최대한 많은 물건을 봐야한다.

  → 근데 하루를 놓쳤다? 그러면 조회수를 클릭해서 조회수가 적은것부터 보면 날짜가 조금 지난 신건도 다 볼 수 있다.

  → 많은 물건을 볼수록 나의 낙찰가는 올라가지 않는다. 왜? 내가 본 물건이 적은 상태에서 정말 마음에 드는 물건이

     있다면 그 물건을 꼭 가지고 싶어서 낙찰가가 올라가게 된다. 하지만 내가 본 물건이 많다면 맘에 드는 물건도

     많을 수 있기 때문에 낙찰가를 무리하게 높게 쓰지 않는다.

 

 9. 구글 나만의 지도를 통해 내가 임장간 곳의 시세를 기록 유지하면 추후에 어마어마한 자료가 된다.

 

10. 프랜차이즈 박람회를 가서 상가 셋팅에 대한 안목(월세, 리모델링 비용 등)을 키워나가자.

  → 프랜차이즈를 임차시키는 경우 가맹률보다 폐점률을 더 중요하게 봐야한다.

 

★ 어떻게 풀어갈까?

 1. 경매로 나온 물건에 현재 임차인이 프랜차이즈면 그 프랜차이즈가 만들어질 때 인테리어 비용 등

    초기 창업 비용을 파약해야한다.(굳이 프랜차이즈가 아니라 일반 임대도 마찬가지다.)

  → 초기 비용이 많이 들어갔고, 현재 임차 기간이 많이 남아있다면 그 프랜차이즈는 쉽게 나갈 수 없다.

  → 따라서 낙찰 받은 후 월세를 주변 시세랑 비교했을 때 유사 수준으로 더 올려 받을 수 있다.

 

 2. 지식산업센터를 예로 들어줬다. 동일 지역에서 위치만 다른 지식산업센터를 어떤 사람은 족장보다

    더 낮은 가격으로 받았다. 하지만 몇달 후 가보니 그대로 공실이였다. 차이가 뭘까?

  → 족장이 받은 지식산업센터는 다른 사람이 받은 것보다 연면적이 훨씬 컷다

    * 연면적이 크다는 것은 그곳에 상주하는 사람이 훨씬 많다는 것. 즉! 유동인구가 중요하다.

  → 안그래도 연면적이 작은데, 주변에 경매로 나온 지식산업센터가 많다보니 더더욱 상주인원이 줄어들었다.

 

 

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