상가초급반 2주차 후기(족장)

이번엔 2주차 강의다!

 

2주차 강의에서도 마찬가지로,

※ 강의를 들을 때 돈을 어떻게 벌었을까? 이부분에 대해 생각하고 이부분을 최대한 배우려고 노력하자!

 

★ 상가 투자 마인드셋!

 1. 임장가는 곳에 임차인이 있더라도 '이곳은 공실이다~'라고 생각하자.

 

★ 투자 노하우 습득하기

 1. 부동산 경매에서 실패하는 Case는 두가지다.

  → 가격을 너무 높게 받았을 때

  → 권리분석을 잘 못 했을 때

 

 2. 상가임대차 보호법상 임대료는 연 5% 이상만 가능하기 때문에 처음부터 셋팅을 잘 해야한다.

  → 특약사항에 "현재 월세가 저렴하니 매년 월세를 5% 인상합니다"라는 취지의 글을 써 놓는게 좋다.

  → 상가임대차 보호법은 환산보증금 이내에만 가능하기에 초과한다면 5% 이상씩 가능하긴하다.

 

 3. 월세를 내리면 매매가에 영향이 굉장히 크기 때문에 월세를 깎는것보단 렌탈프리 형식을 적용하는게 더 좋다.

 

 4. 배후단지는 최소 700세대 이상은 되어야 그 지역 상인들이 수익이 날 수 있다.

  → 대형 단지보다는 중소형 단지가 많고 연령대가 낮을 수록 소비가 많기 때문에 이런 지역이 좋다.

  → 임장 가기 전에 지도를 펴놓고 사람들의 이동 동선을 미리 파악하자. 임장 간 후 맞는지 다시 확인하자.

 

 5. 매장은 당연히 전면이 더 좋다. 전면이 더 좋은 이유는 임대료도 높지만 나중에 매매도 수월하다.

 

 6. 상가의 구조 및 해당 건물의 업종이 좋다면 매매나 임차가 더 수월해진다.

  → 상가의 천장 높이가 높다면 복층도 가능하기에 임차인들이 더 좋아한다.

  → 상가 내부에 기둥이 많다면 공간의 제약이 있기 때문에 임차인들이 들어오기에 부담을 느낄 수 있다.

  → 유흥업소가 너무 많은 건물은 매매가 쉽지 않고 또 임차인이 갑이 되는 경우가 있기 때문에 피하자.

  → 상가 건물에 동종업종이 가능한지 불가능한지 관리사무소에서 확인 하자.

  → 주차 공간은 반드시 충분해야 좋다(주차 공간이 없다면 손님들이 적을 것이기 때문)

 

 7. 임장가는 곳의 현재 영업상태가 양호한지 파악하여 이 임차인이 월세를 충분히 감당할 능력이 있는지 확인!

  → 애초에 임장을 갈 때 임차인이 있더라도 '이 곳은 공실이다~' 생각하고 들어가자.

 

 8. 주변에 공실이 많은지 확인하자. 공실이 많다면 현 임차인이 명도 당해도 다른 대안이 있기 때문에 나의 협상

    경쟁력이 떨어질 수 있다.

 

 9. 상가 건물에 엘리베이터가 없다면 임대료 차이가 많이난다. 그리고 입점 업종 또한 제한이 된다.

  → 제한이 된다는 것은 나의 주도권이 그만큼 떨어진다는 의미이다.

 

10. 너무 노후화된 건물은 누수의 문제가 있고 노후가 너무 심해 증축이 안될 수 있으므로 신중해야된다.

 

11. 공인중개사가 처음본 사람에게 급매를 주진 않는다.(급매라고 하는건 어지간하면 급매가 아니다.)

    공인중개사와 지속적인 관계를 유지해야 진짜 급매를 받을 수 있다.

 

12. 임차인의 임대가가 적정한지는 주변 시세를 확인해서 평가하자.(임대가는 최대한 많이 알아보는게 좋다.)

  → 각 층별 바닥 권리금도 파악해 놓자.(내가 권리금을 안받는 대신 임대료를 높여 받을 수 있다.)

 

13. 각 지역마다 층별 매도 수익률이 다르기 때문에 반드시 1,2,3층 매도 수익률을 확인해야한다.

  → 실제 거래되는 수익률을 확인해야한다. 현재 매물로 나와있는 매도 수익률이 4%인데 안팔렸다면 이보다 더 높여야

     그 물건이 팔린다는 의미다.

  → 비슷한 위치 상가들의 수익률을 면밀히 비교해야한다.

 

14. 평당 관리비는 천차만별이니 주변 건물들의 관리비끼리 비교해야한다.

  → 임차인은 이왕이면 관리비가 싼 곳을 선호한다.

  → 평당 관리비가 1만원을 넘어가면 비싸기 때문에 신중히 선택햐야한다.

 

주변 상가들의 보증금/월세/매도수익률, 관리비를 비교해서 적정 매도가, 임대료, 낙찰가를 산정해야한다.

15. 주변 임대차 현황을 파악해보고, 물건지에 어떤 업종이 들어오면 좋을지 생각한 뒤 접근하자.

 

16. 임차인들이 원하는 평형대는 각 층마다 다르기에 낙찰을 받을 때 층별 평형대를 잘 받아야한다.

  → 1층의 경우 평수가 작더라도 테이크 아웃 카페, 부동산, 세탁소 등 들어올 것이 많다.

  → 2층은 중형 평형대가 좋다.

  → 지하, 3층 이상부터는 큰 평형대를 찾는 임차인들이 많다. 평형대가 작다면 마땅히 들어올 업종이 없다.

 

17. 현재 점유자의 장사가 잘된다면 주변 공실이 없는지 확인해야한다. 주변 공실이 없다면 옮겨 갈 곳이 없기에

    나중에 협상할 때 용이하다.

 

18. 해당 건물에서 간판 놓을 자리가 있는지 반드시 확인한다. 홍보가 잘 되어야 장사가 잘된다.

   → 기존에 있는 간판은 뗄수 없기 때문에 간판 상태 확인 후 마땅히 자리가 없다면 관리사무소에 물어보자.

 

19. 경매 감정평가서를 믿지 말자. 거래된 사례가 없어 과거 사례를 예시로 들었을 수 있기 때문에 터무니 없이 낮은

     가격일 수 있다. 입지가 좋다면 반드시 임장을 가자.

 

 

★ 풀어가는 기술

  1. 5층 195평 주변에 학교와 아파트가 있다. 어떤 업종이 좋을까?

   → 보통 층이 높으면 학원, 피트니스 센터, 운동 관련 업종, 병원, 독서실 등이 들어온다.

   → 예시로 보여준 곳은 보리밥 뷔페가 있었다.(195평 통째로 사용했었음)

   → 낙찰 후에 총 4칸으로 공간을 나누었고, 1개는 이비인후과 다른 한개는 약국이 들어와 월 500의 수익이 생김

   → 나머지 두개는 공실이였지만 이미 월 500 수익이 있었기에 버티기가 가능했고, 추후 필라테스와 병원이 들어왔다.

    * 병원 임차의 경우 부동산에서 잘 안해준다. 병원의 경우 제약회사 출신 또는 의료기구 하는 분들이 많이 해줌

 

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