상가초급반 3주차 후기(족장)

강의를 들은지는 꽤 되었지만, 야근에 회식에... 정리할 시간이 부족했다.

 

늦었지만 이번엔 3주차 강의다!

 

3주차 강의도 마찬가지로,

※ 강의를 들을 때 돈을 어떻게 벌었을까? 이부분에 대해 생각하고 이부분을 최대한 배우려고 노력하자!

 

★ 상가 투자 마인드셋!

  1. 협상을 할 때는 보증금/임대료를 내가 먼저 얘기하면 안된다. 상대방의 입에서 나오게 하자.

 

  2. 상가 경매에서 중요한 것은 얼마 벌었다가 아니라, 낙찰가를 어떻게 산정했고, 물건을 받았을 때 매매차익이 얼만큼

     발생 될 것이다. 라는걸 결정하는게 중요하다.(매매차익이 없는 상가는 할 필요가 없다.)

     따라서, 가장 중요한 것은 정확한 월세 파악이다.

 

★ 투자 노하우 습득하기

  1. 상가임대차 보호법에 의해 임차인은 10년동안 그자리에서 영업을 할 수 있다. 따라서 계약은 2년을 했지만

     상가임대차 보호법엥 의해 임차인은 자동으로 계약 기간이 연장된다.

   → 임차인은 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 이경우 임대인은

       정당한 사유가 없는한 거절 할 수 없다.

   → 한번 계약을 하면 임차인을 바꾸기가 쉽지 않기 때문에 처음부터 임대 셋팅을 잘 맞춰야한다.

  ※ 임대친이 계약을 거절할 수 있는 사례

    * 임차인이 3달 임대료를 밀리면 계약 파기 가능(띄엄띄엄 안낸것도 해당)

 

  2. 깔세를 받기 싫은 이유

    * 깔세도 엄연히 임대차 계약이기 때문에 상가임대차 보호법에의해 이사람들이 안나갈까봐 걱정

    → 깔세는 조직도가 있음, 실제 계약은 조직의 상부에 있는 사람과 계약을 하는데, 깔세는 신뢰가 가장 중요하기

       때문에 계약을 위반할 가능성은 적다. 단, 계약을 할 때 임대차 계약서에 '일시'라는 내용을 꼭 기재해야한다.

 

  3. 상가 투자를 할 때 밸류맵과 부동산 디스코를 활용하자(활용을 하되, 맹신하진 말자.)

 

  4. 부동산 경매로 상가 취득시 권리금은 어떻게 될까?

    - 대항력있는 임차인 : 권리금 회수에 협력을 해줘야한다.

    - 대항력없는 임차인 : 인도명령 대상이기 때문에 협력할 필요가 없다.

 

  5. 임차인이 손해배상청구를 통해 권리금 상당액을 보전하기 위해서는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터

     임대차 종료시까지 신규 임차인을 주선해야한다.

     그 외 기간에 발생한 임대인의 방해행위를 이유로 손해배상 청구를 할 수 없다.

 

  6. 상가 경매취득시 수익률을 높게 매입하고, 매도 할 때는 수익률을 낮게 매도하자.(수익률은 대출 빼고 계산하기)

 

  7. 신도시 상권분석이 어려운 이유

   - 사람들이 구도심에서 신도심으로 이동하면 집값이 상승 → 사람들의 소비 위축 → 학원은 성장(아이들 때문),

     먹는것 입는것은 줄어들어 상권 성장이 느림

 

  8. 지적도를 통해 토지의 용도를 확인해야한다.

   - 준주거지역 : 도시계획법에 의거 주거기능을 주로 갖되 상업적 기능의 보완이 필요한 주거지역의 하나를 말한다.

                      주거지역은 전용 및 일반, 준주거지역 세가지가 있는데,

                      준주거지역은 이 가운데 상업정 성격이 가장 강하다.(학원, 카페, 의원 등 개업 가능)

   - 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위해 필요한 지역,

                         건설 가능한 건축물들은 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설, 판매, 의료, 숙박시설 등 건설 가능

                         (호텔, 모텔, 유흥업소 등)

   - 중심상업지역 : 용도지역 중 상업지역의 하나로 도심 부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여

                        국토해양부장관, 특별시장, 광역시장이 지정하는 지역을 말한다.

   ☞ 생활권에 속한 상권 공략을 위해서는 준주거지역에 있는 상가를 노리는게 좋겠다.

 

  9. 상권은 큰 곳이 작은 곳을 잡아 먹는다. 왜냐하면 큰 곳이 여러가지(업무, 놀이 등)가 모여있기에

    소비자 입장에선 한번에 모든걸 해결할 수 있기 때문이다.

 

  10. 신도시의 경우 빈 땅이 많기 때문에 상권이 계속 변한다. 빈땅에 백화점이나 쇼핑몰이 생긴다면 기존 상권의

      옷가게들은 다 망하게 되는 것이다.

      신도시의 경우 사업성을 높이기 위해 무분별하게 상가를 짓기 때문에 상황 파악을 빠르게 해야한다.

 

  11. 아파트 단지내 상가 공매 입찰을 갔는데, 사람이 아무도 오지 않아 단독 낙찰됨.

    - 가끔 경쟁자가 한명정도 올 때가 있는데 이때 "500만원 줄테니 그냥 가보소" 이런식으로 나오기도함.

      받고 나오던지, 아니면 내가 그돈 줄테니 가라고 하던지 둘중 하나 선택하면 됨

    - 여기서 중요한 것은! 물건 검색을 최대한 많이 해봐서 좋은 물건을 고르는 것!

  

 

★ 풀어가는 기술

   1. 권리금을 안받고 보증금과 월세를 높여 받는게 더 좋다. 이렇게 하면 좋은 임차인도 들어오고, 나중에 매도시

      매매도 빨리 된다.

     → 권리금이란 것은 임차인 입장에서 받을수도, 못받을 수도 있는 돈이기 때문에 권리금이 없을수록 임차인은 좋다.

     → 월세를 올려받기 위해선 이유가 있어야한다. 권리금 안받고 월세를 높여 받는 것은 이러한 이유중에 하나이다.

     → 단, 바닥권리금만 해당된다. 바닥권리금 외에 다른 권리금이 있다면 그냥 '공실이다'라고 생각하는게 좋다.

 

   2. 경매에서 가끔 미납된 사례가 있는데, 이런건 채권단(은행)에게 전화하면 알려 줄 수 도 있다.

     → 이런 물건을 공략하면 경쟁 상대가 줄어들어 낙찰 확률이 올라 갈 수 있다.

 

   3. 작은 프랜차이즈는 잘 나갈 수 있지만, 사용 규모가 큰 프랜차이즈(업체)들은 재계약 확률이 높다.

      * 아무리 후면상가일지라도 마찬가지다.

     → 예시로 든곳은 보험사무실이였음(후면상가에 100평 이상)

     → 보험사무실은 벽을 뚫어서 사용할 정도로 아주 넓었고, 주변에 이정도 규모의 공실이 없어 사무실이 다른 곳으로

        옮겨 갈 수 없었음. 또 주변에 이만한 주차 공간을 가진 곳이 없어서 낙찰자는 재계약을 할 것이라 예상

 

   4. 입찰 할 때는 이유가 있어야한다.

     → 예시로 든 곳은 50평짜리 상가

       ① 지하철과 가까워 접근성이 좋음 ☞ 상가의 입지

       ② 부동산에 물어본 결과 레스토랑으로 알아보는 수요가 종종 있음 ☞ 수요 파악

       ③ 동대문과 가까워 쇼핑몰 임차 문의가 많음 ☞ 수요 파악

       ④ 서울 특성상 수익률이 좋을시 매도 용이 ☞ 회전율 파악

       ⑤ 주차시설 완비 ☞ 상가의 경쟁력

       ⑥ 부동산 확인 결과 주변 시세와 비교했을 때 적정 가격에 낙찰 받으면 임대 충분히 가능

           ☞ 상가의 경쟁력, 정확한 시세 파악

     → 이러한 이유로 낙찰을 받았지만 공실이 되었음. 공실인 이유를 부동산을 통해 확인해야함

       * 공실인 이유 및 해결 방안

       ① 들어오고 싶단 연락은 많이 오는데, 50평이 아닌 작은 평수를 원했음

          ☞ 그렇다면 임차수요를 정확하게 파악하고 50평을 쪼개서(20 + 30평) 계약을 하자.

          ☞ 실제로 20 + 30평으로 쪼개서 임대차 계약 완료

          ☞ 임차 문의가 있다면 당장 계약하라.(임차인의 업종이 완전 이상한게 아니라면)