상가초급반 5주차 후기(족장)

어느덧 마지막 강의다.

 

5주차 강의에서는 '상가가치'와 '허가권'에 대한 내용을 다루었다.

 

학습한 내용을 다시한번 정리해봐야겠다.

※ 강의를 들을 때 돈을 어떻게 벌었을까? 이부분에 대해 생각하고 이부분을 최대한 배우려고 노력하자!

 

★ 상가 투자 마인드셋!

 1. 가치를 아는 사람만이 수익을 창출 할 수 있다.

   . 제대로된 가치를 알지 못한다면 좋은 물건이라도 그냥 지나칠 수 있다.

   . 상가의 제대로된 가치를 알기 위해서는 수많은 임장, 많은 사례를 공부하는 방법뿐이다.

 

 2. 포기하지 말고 꾸준히 해야 성공한다.

    뜨거운 열정보다는 꾸준한 열정이 좋다.

    족장은 10년동안 투자를 해왔으며, 수많은 투자자를 보았다.

    하지만 그중 꾸준한 사람은 손에 꼽았다.

    하지만 꾸준하게 했던 그 사람들은 다들 큰 성공을 이루었다.

 

★ 투자 노하우 습득하기

 1. 상가 투자시 큰 틀의 순서는 아래와 같다.

  정확한 임대 시세 조사 → 매도시 수익률 조사 → 매도 금액 결정 → 나의 수익금 결정 → 낙찰가 결정

 

 2. 아파트 단지내 상가라면 그 아파트의 성격을 파악해야한다.

    아파트의 성격이란, 세대수 / 소비 성향 / 연령대 등이 있으며 예시로 임대주택이 나왔는데 임대주택의 경우

    소비가 많지는 않고 1인 가구가 많기에 상가 임대 시세가 다른 지역에 비해 낮다.

 

 3. 상가는 멋진녀석, 예쁜 녀석을 선택해야한다.

    Why? 임차로 들어올 수 있는 선택지가 다양해야 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있기 때문

    ex) . 3층 이상인데 엘리베이터가 없다? 임차인이 잘 안들어오려할 것임(병원이 들어올까?)

         . 계단이 있는데 달팽이 계단이다? 위험하기 때문에 임차인이 잘 안들어오려 할 것임(병원이 들어올까?)

         . 고층에 목욕탕이나 찜질방이 있을시 건물이 노후화되면 누수가 발생할 수 있다.

 

 4. 임장 할 때 중요한점은 현재 이 임차인이 없더라도(공실일경우) 향 후 내가 어느정도 수익을 거둘 수 있는지 생각하자

 

 5. 상가를 낙찰 받더라도 임차 들어오는 사람이 월세를 감당 할 수 있는지 예상을 해야한다.

  ex) 11억의 상가를 낙찰 받는다면 적어도 500만원 수준의 월세를 받아야 이익이 난다.

      하지만 500만원의 월세를 감당 할 수 있는 임차인, 업종은 매우 드물다.

      예시로 11억에 낙찰받는 상가(3층)가 있었는데 나중에 가보니 아직 공실이였다.

 

 6. 꾸준하게 경마 물건이 나오는 지역은 왜 나오는지 한번쯤 고민을 해봐야한다.

    아마도 지역 상권이 죽었을 경우가 다반사다.

 

 7. 상가 주택은 기본적으로 주차 문제가 매우 심각하기 때문에 투자 할 때 조심하자.

   

 8. 다가구를 투자할 때는 조심하자.

    why? 기본적으로 성공한 사람을 거의 보지 못했음

            지방은 다가구를 지을 땅이 굉장히 많기 때문에 어느 한 다가구가 수익이 난다하면 무분별하게 많이 생기게됨

            그러면 지금은 신축이라도 몇년만 지나도 구축이 되고 사람들이 잘 안찾게 됨

            사람이 안찾으면 당연히 임대 시세는 내려감(월세 30만원 이하 지역이면 투자 하지 말아야함)

            다가구는 만실이 되기 굉장히 어려워 기본적인 수익률은 높게 산정이 되긴함

            임차인에게 수시로 연락이 오기 때문에 최대한 가까운 곳을 해야하며,

            청소관리 업체는 저렴한 곳 보다 잘 하는 곳을 선별해야한다.

            그리고 다가구는 대출 받기가 어렵다.

            불법으로 방을 쪼개는 경우가 많기 때문에 건축물대장을 반드시 확인해야한다.

   ☞ 듣고보니 맞는말... 다가구를 하려했는데 한번 더 고민해봐야겠다.

 

 9. 주유소를 낙찰 받아 다른 용도로 변경하여 큰 수익을 창출 할 수 있다.

    . 주차 공간이 매우 없는 지역(부산역 근처)의 주유소를 낙찰받아 음식점으로 개업했다.

      주차문제 해결로 큰 수익을 이루었다.

    . 주유소는 기본적으로 대지면적이 넓다. 이를 이용해 DT점으로 바꾸어 큰 수익을 거두었다.

   ☞ 상가의 가치를 파악하자.

       주유소의 기본적인 가치는, 넓은 주차 공간, 넓은 대지 면적, 차량 흐름이 원활!

 

 10. 건물의 외벽을 광고판으로 사용할 수 있다.

      해외의 경우 이런 사례가 많다. 우리나라에도 적용 할 수 있으며 이를 통해 추가적인 수입이 가능하다.

      단, 유동인구가 많아 노출 효과가 큰 곳에 해야한다.(불법이기에 벌금보다 많은 수익이 있어야한다.)

   ☞ 상가의 가치를 파악하자.

       요즘 시대에 광고료를 최고의 수입이다. 유동인구가 많다면 사람들에게 노출시켜 광고 효과를 얻어야한다.

 

 11. 큰 돈을 벌기 위해서는 허가권을 알아야한다.

     . 담배권에서 가장 중요한 것은 담배권이며, 담배권은 벽과 벽 사이 거리가 50m 이상이여야한다.

       실사용면적이 100㎡ 이상이면 담배권이 나온다.

     . 허가권을 생각해야하는 업종언 유흥시설, 숙박업소, PC방, 병원 등이 있다.

     . 개인병원은 상관없으나 법인 병원은 주의해야한다.

       개인병원의 경우 다른 곳에 다시 개업을 하려면 기존 허가권을 없에고 새로 발급받아야하지만

       법인병원의 경우 다른 곳에 다시 개업을 할 때 기존 허가권을 없에지 않아도 된다.

       병원이 있던 자리에 다른 병원이 들어와 영업을 하려면 기존 허가권이 없어야 하기 때문에 주의해야한다.

     . 허가권에서 가장 중요한것은, 입찰 전에 시,군청에 전화해서 이런 업종이 가능한지 확인하자.

 

★ 풀어가는 기술

 1. 유흥업소, 숙박업소의 현재 임차인이 수익이 괜찮은지 확인해야한다.

    . 유흥업소 : 술이 얼마나 들어오는지, 쓰레기가 얼마나 발생되는지 확인

    . 숙박업소 : 비품과 세탁업체에 물어보면 답해 줄 수 있다.

    . 이런 업종을 낙찰받으려 할 때는 건축물대장에서 위반 사항이 없는지 반드시 확인하고,

      위법사항이 있는지 반드시 확인하자.(위법사항은 낙찰자에게도 영향이 있다.)

 

 2. 허가권에 관한건 내가 알고있다해도 시,군청에 전화해서 다시한번 확인을 하자.