행크 글 후기('20. 11. 28 / 상가 현장 조사 잘 하는 법)

행크에는 참 좋은 글들이 많다.

그 좋은 글들을 읽기만 하고 정리하지 않는다면 금방 잊혀지겠지?

 

오늘은 또 이런저런 행크 글을 탐방하다 좋은글을 발견해서 정독하고 정리를 해보았다.

 

이번글에서 핵심 내용은

 1. 상가 임장시 Check 할 사항

 2. 어떤 임차인을 들일지 선정하는 방법

 3. 임대시세를 정확히 알 수 없을 때 해결 방법

 

제목 : 레노의 '현장 조사 잘 하는 법'

 

일반적으로 경매 물건 선정하는 과정은, 

 ☞ 경매 정보지 검색 → 임장 → 입찰가 산정 및 입찰로 구분된다.

 

여기서 선정된 물건은 다시,

 ☞ 임장 전 조사내용 → 임장 시 조사내용 → 임장 후 입찰 금액 산정 과정을 거친다.

 

더 세부적으로는 아래와 같다.

 ○ 임장 전 조사내용(손품)

   - 임차인 현황 파악

   - 지도상 입지 확인

   - 수요층 확인

   - 동선 확인

 

 ○ 임장 시 조사내용(발품)

   - 물건지 포함 인근 부동산 시세

   - 미납관리비 및 평당 관리비 확인

   - 주차 대수

   - 인근 물건지와 비슷한 층수의 임차인 업종파악

 

 ○ 임장 후 조사내용

   - 임대시세 평균가 계산

   - 매도가격 산출

   - 입찰가 산정

이러한 순서로 조사를 하게 되면

결론적으로 아래와 같은 결과가 나와야한다.

만약 이 물건의 감정평가 금액이

 1억이면 저평가 된 것이고

 2억이면 고평가 되었구나라고 판단이 가능하다.

 

이런식으로 인근 시세 대비 감정 평가 금액이 저평가되었는지, 고평가 되었는지 판단해야 상가 입찰이 가능하다.

만약 시세를 명확히 확인하지 못해 확신이 서지 않느나면 임장한 내용을 바탕으로 정리를 다시해서 적정 임대료와

매도가를 계산해야한다.

 

물건은 마음에 드는데 결론이 나지 않으면, 놓친 부분을 다시 확인하러 해당 물건지에 다시 방문하면 된다.

 

다음은, 물건지에 어떤 임차인이 들어 올 수 있는지 조사하는 방법이다.

 

물건지 주변 건물들에 어떤 업종들이 있는지 조사를 한 후 어떤 업종이 부족한지 확인해본다.

예시로 나온 곳의 업종을 층별로 전부 조사한 결과, 피부과와 헬스장이 부족하다는 것을 확인했다.

이와 같이 없는 업종들이 조사가 되면 부족한 업종을 생각하며 어떤 업종에 임차인이 필요한지 알 수 있다.

 

마지막으로 물건지의 시세를 알고 싶은데 알 수 없는 지역이 있다.(또는 알아내지 못할 때가 있다.)

이런 상황에서는 추론을 통해 시세를 알아내야한다.

 

○ 1층이나 2층의 임대 시세로 4층을 추론해야한다.

  - 2층은 1층의 40 ~ 50%, 4층은 이것보다 더 낮은 금액이구나 라고 추론해야함

   . 지역마다 다르기 때문에 이것도 부동산을 통해 알아보긴 해야한다.

○ 물건지와 유사한 조건의 상가 임대 시세를 파악해야한다.

 

결론은, 위와 같은 방법을 습득한 후 직접 경험해보자!

경험이 답이다!