경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

책을 읽고 난 후 목표.

- 저자의 노하우를 3가지 이상 내 것으로 만들자! -

 

이번에 읽은 책은 '경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?'다.

법적 용어가 아주 약간 나와서 조금 지루했지만 그래도 다 읽었다.

그것도 재밌게!

 

책을 읽고 난 후 느낀점과 저자의 노하우를 정리하고자 한다.

 

○ 전체적인 느낀 점

 - 300page의 얇은 책으로 읽다 보면 금방 읽힌다. 군데군데 삽입되어있는 삽화 때문에 나름 읽는 재미도 있었다.

 - 이 책에서는 제목에 적힌 대로 진짜 권리분석이 이렇게 쉽구나! 를 느낄 수 있었다. 그리고 저자는 투자를 아주

   쉽게 쉽게 하고 있어서 나도 충분히 할 수 있겠다는 생각을 가질 수 있게 만들어주었다.

 

○ 저자의 노하우

 1. 권리분석 4 Step

  ① 말소기준 권리 찾기

    - 말소기준권리 : 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준

       . 말소 권리 '이전'의 권리는 낙찰자가 부담, '이후' 권리는 낙찰자가 부담하지 않는다.

       . 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매 기입등기, 전세권(임의경매 신청하거나, 배당 요구한 선순위 전세권)은

        말소기준 권리가 될 수 있다.(2개 이상인 경우 가장 앞선 순위의 것이 말소기준권리가 된다.)

 

  ② 인수되는 권리 찾기

    - 말소기준권리 이후에 있는 권리는 모두 소멸된다.(낙찰자 부담 X)

       . 일부 또는 전액 배당받지 못하는 경우에도 무조건 소멸되기 때문에 낙찰자가 인수하지 않는다.

    - 인수되는 권리

       . 배당요구하지 않은 선순위 전세권

        → 선순위 전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 말소기준 권리가 된다.

        → 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 인수해야 한다.(즉, 낙찰자가 전세보증금을 줘야 한다.)

       . 건물 철거 및 토지인도 청구 가처분

        → '가압류' : 빌려준 돈을 돌려받기 위해 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것

            '가처분' : 돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 하지 못 하게 하는 것

                         가처분 등기를 하게 되면 해당 부동산의 매매, 증여, 전세권 등 일체의 처분행위 금지

        → 가처분은 돈을 받기 위한 권리가 아니다.

            따라서 선순위 가처분은 말소기준 권리가 될 수 없으며 낙찰자에게 인수된다.

            후순위 가처분은 소멸되는 것이 원칙이나, 가처분 소송에서 승소한 것은 인수되기에 이런 물건은 패스!

       . 유치권

        → 해당 부동산에 대하여 임금을 못 받거나, 돈은 받은 권리가 있으면 유치권이 성립된다. 이건 낙찰자가 인수

       . 법정지상권

        → 보통 토지와 건물은 소유자가 같은데, 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가 매매나 경매 등으로 인해

            토지와 건물의 소유자가 달라진 때에 건물주를 보호하기 위한 것이 법정지상권이다.

        → 법정지상권이 성립되면 건물주는 새로운 토지 주인의 의사에 관계없이 해당 토지 위의 건물을 계속

            사용할 수 있기 때문에 토지만 경매로 나온 물건에 법정지상권이 성립되는 물건이 있을 경우 토지를 낙찰

            받더라도 마음대로 사용 할 수 없으니 주의 필요! 

 

  ③ 임차인 권리분석

    - 임차인 권리분석의 핵심은 대항력을 갖췄는지 여부와 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받는지, 그리고

       낙찰자가 인수해야 하는 금액이 있는지를 확인하는 단계다.

    - 대항력 : 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을

                 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말한다. 

       * 대항력 있는 임차인이 보증금을 돌려받는 방법

          ⅰ 법원에 배당요구를 신청하여 부동산이 낙찰된 후 보증금을 배당받는 것

             (임차인이 보증금 일부만 배당받는다면 나머지는 낙찰자가 줘야 한다.)

          ⅱ 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 반환을 요구하는 것

      . 대항력 성립 요건 : 말소기준 권리보다 전입신고가 빠르고, 해당 주택을 실제로 점유하고 있어야 한다.

    - 우선변제권 : 임차인이 우선하여 배당받을 수 있는 권리.

                       우선변제권 취득을 위해서는 대항력을 갖추고 확정일자도 말소기준 권리보다 빨라야 한다.
                       확정일자를 받아 우선변제권을 확보한 임차인이 경매절차에서 배당을 받기 위해서는

                       배당요구 종기일 이내에 배당요구를 하고 종기일까지 대항력을 유지하면 된다.

    - 최우선변제권 : 보증금이 소액인 임차인이 경매 사건의 배당 절차에서 다른 채권자보다 최우선 하여 보증금 중

                          일정 금액을 돌려받을 수 있는 권리

                          최우선변제권은 전입 및 확정일자와 상관없이 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 임차인에게

                          최우선적으로 배당받을 수 있게 해 준다.

       * 최우선변제권 확보 요건

          ⅰ 경매 기입등기 이전에 '대항력'을 갖춘다(확정일자는 필요 없음)

          ⅱ 보증금의 액수가 주택 임대차 보호법에서 정한 '소액보증금의 범위'에 해당해야 한다.

          ⅲ 배당요구 종기일 이내에 '배당요구'를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 유지해야 한다.

       * 소액보증금 범위는 그때그때 확인하자.

       * 대항력이 없는 소액임차인은 일부를 못 돌려받더라도 낙찰인이 인수할 필요 없다.

 

  ④ 경매 서류 및 기타 권리 확인

    - 매각물건명세서에서 최선순위 설정 일자 / 현황 조사 및 임차인의 권리 신고 내역 / 등기부등본상 권리 중 매각으로

      효력이 소멸되지 않는 것 / 비고란을 꼭 확인하자. 

  

 2. 등기부등본 보는 방법

    - 등기부 등본근 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있다.

    - 표제부 : 부동산의 주소, 지목, 면적, 그리고 건물의 구조 등이 기재되어 있어 외형적인 부분 파악

    - 갑구 : 소유권에 관련된 변동 사항이 나와있어 소유권이 언제, 누구에게 이전되었는지 확인 가능

               갑구에는 가압류(압류), 가처분, 가등기, 경매 기입등기 등 권리관계에 영향을 미치는 내용들도 기재된다.

    - 을구 : 소유권 이외의 권리(근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등)의 설정 및 변경 사항을 보여준다.

 

 3. 실패하지 않는 지역 선택의 기준

    - 내가 잘 아는 곳 : 특정 지역의 장단점, 발전 가능성, 시세 등에 대해 더 많이 알고 있기에 경쟁력이 있다.

    - 내가 살고 싶은 지역 : 내가 살고 싶으면 다른 사람들도 살고 싶어 한다.

    - 신규 아파트 단지 : 건물 자체가 새것이기 때문에 수리에 해단 부담이 없다. 그리고 주변에 학교나 편의 시설 등이

                               잘 갖춰져 있다.

    - 대단지 : 거주 인구가 많기 때문에, 기반 시설과 교통 여건도 좋다.

    - 교통이 편한 곳

    - 학군이 좋은 곳

    - 브랜드가 좋은 곳

 

 4. 낙찰 후 관리비

   - 낙찰자는 공용 관리비만 지출하면 된다.

   - 체납 관리비는 관리사무소에 방문해서 문의하면 된다.

    . 체납된 전체 관리비 중 공용 부분에 해당하는 금액

     * 전기 및 수도 요금은 전용 관리비

    . 연체 이자

    . 연체된 기간

 

 5. 정확한 매도 가격 산정을 위한 현장 조사 방법(필수 다섯 가지 질문)

   ⅰ. 현재 최저 매물 가격이 얼마예요?

      ☞ 낙찰된 물건이 최저 매물 가격과 같거나 더 낮다면 쉽게 매도될 가능성이 더 높다.

   ⅱ. 급매물 다음 물건은 얼마인가요?

      ☞ 급매물이 거래되고 나면 다음 가장 낮은 가격보다 조금 낮게 놓아도 거래가 된다.

   ⅲ. 비슷한 조건의 물건은 무엇이고, 현재 가격은 얼마인가요?

      ☞ 낙찰 물건과 경쟁이 될만한 물건을 파악하기 위함. 비슷한 조건이 많다면 내 물건을 원하는 가격에

          팔기 어렵다.

   ⅳ. 저층과 탑층은 얼마에 거래가 되나요?

      ☞ 만약 중간층 급매물 가격에 비해 저층 가격이 많이 낮다면 저층을 선택할 수도 있기 때문에 확인해보자.

   ⅴ. 그 물건이 매도가 잘 안 되는 이유가 무엇인가요?

      ☞ 낙찰받을 물건이 쉽게 거래가 되지 않을 거라 하면 이유가 있을 것이다. 분위기 때문인지, 분양 물량이

          많아서인지, 물건이 하자가 있어서인지 반드시 파악이 필요하다.

 

 6. 입찰가 산정

   - 투자수익 = 매도 가격 - 투입 비용

    . 투입비용 : 낙찰가 + 취득세 + 법무사비 + 중개비 + 명도비 + 관리비 + 금융비용 + 수리비 + 기타 세금

    . 취득세, 기타 세금은 고정되어 있지만 나머지는 역량껏 줄일 수 있다.

 

 7. 쉬우면서 돈 되는 물건 찾는 방법

   - 저층이나 탑층을 노리자

     . 로열층은 누구나 좋아하는 물건이다. 위성사진이나 실제 임장을 갔을 때 저층이나 탑층이 좋은 경우도 있다.

   - 대형 평수(전용 40평 이상)

     . 단지가 대부분 대형 평수라면 그 지역의 수요자 입장에서는 대형 평수가 아니다.

   - 거래가 없는 희소한 물건

     . 굉장히 희소한 물건(좋은 방향)은 거래 사례가 얼마 없기 때문에 시세 파악이 힘들다. 이점을 노리면 수익을

       얻을 수 있다.(시세 파악을 최대한 구체적으로 해야 함)

   - 오래전에 감정 평가된 물건은 신건에 입찰하자

     . 그 지역의 시세가 올랐다면 신건부터 입찰 필요

     . 물건 검색 시 '감정일에서 1년이 지난 물건'을 선택하면 쉽게 찾을 수 있다.

   - 여러 물건이 한꺼번에 나온(개별 매각)을 노리자.(흐르는 물건을 잡자)

   - 임장을 통해 숨겨진 장점을 찾자

     . 2층이지만 실제 임장 갔더니 필로티 1층일 수 도 있다.

   - 공매도 알아두자

 

 8. 단기에 큰 수익 내는 상가 투자

   - 임차인의 대항력을 판단하는 기준이 조금 다른 것 외에 주거용 경매 물건의 권리분석 및 투자 방법과 똑같다.

   - 상가는 '사업자등록일'로 대항력을 판단한다.

    . 말소기준 권리보다 '사업자등록일'이 빠르면 대항력이 있고, 늦으면 대항력이 없다.

   - 임차인의 권리 행사는 '환산 보증금'에 따라 달라진다.

    . 환산 보증금 : 월세를 보증금으로 환산하여 원래의 보증금에 더한 금액(보증금 + 월세 * 100)

    . 환산 보증금이 기준 금액을 초과한 경우라면 우선변제권을 가질 수 없다.

    . 주거용 물건과 마찬가지로 우선변제권이 없으면 해당 경매 절차에서 배당을 받을 수 없기 때문에 낙찰자가

     인수해야 한다.(단, 대항력을 갖춘 임차인이 여야 한다.)

    . 상가 투자 시에는 임차인의 대항력과 환산 보증금에 따른 우선변제권을 반드시 확인해야 한다.

    . 상가도 소액 임차보증금은 최우선으로 보장 받을 수 있다. 소액임차보증금 범위에 해당하는지는

      '환산 보증금'으로 판단한다.

 

 9. 다섯 가지 절세 기술

   - 세금을 줄이는 공동명의 활용

   - 일시적 1세대 2 주택 활용으로 비과세 누리기

   - 보유기간에 따라 양도세가 다르기 때문에 양도시기 조절하기

   - 6월 이전에 팔면 재산세를 안내도 된다.

   - 임대사업자 등록으로 거주 주택 비과세 ☞ 의무보유 기간이 있기 때문에 별로...

 

 10. 공부만 하지 말고 바로 실행하라

   - 경매투자, 알고 보면 단순하다. 수익 낼 수 있는 물건을 찾아 꾸준히 입찰하고, 낙찰받아 처리하다 보면

     실력이 늘고 부자가 될 수 있다.