싱글맘 부동산 경매로 홀로서기

책을 읽고난 후 목표.

- 저자의 노하우를 3가지 이상 내것으로 만들자! -

 

부자가 되기로 마음먹은 뒤로 계획을 짜고 그 계획을 꾸준히 이루어가고 있다.

계획중 하나인 책 읽기를 하고있는데, 책을 읽은 후 내용을 정리하면 다음에 그 책을 다시 읽을 때 좀더 빠르고 명확하게 읽을 수 있을듯하다.

 

오늘은 '싱글맘 부동산 경매로 홀로서기' 책을 읽고 난 후 느낀점과 저자의 노하우를 정리하고자한다.

(실전 접근 방법, 현장조사 방법, 경매처리 과정, 인테리어 노하우 습득하기)

 

○ 전체적인 느낀점

 - 300page 정도의 얇은(?)책이다보니 알라딘을 통해 책을 받아 든 후 3일만에 다 읽었다.

   평소 책을 늦게 읽는 내가 3일만에 다 읽었으니 분량도 적고 내용도 쉽게 잘 쓰여져있단 얘기다.

 - 부자가 되기 위해서는 '부자가 되기로 마음먹고 → 부자가 되기 위해 실천하고 → 포기하지 않는다.'라고 얘기를 한다.

   이 책의 저자가 딱 이러한 사람이였다.

   저자의 상황은 이러했다. 직장을 다니고 있꼬, 이혼 뒤 싱글맘이 되어 아이 둘을 책임져야하는 상황인데 암까지 걸려 

   항암 치료를 받고 있었다.

   내가 저 입장이라면··· 너무 절망적이라 모든걸 포기하고 싶었을텐데 저자는 그 상황에서도 경매라는걸 접하고

   바로 실천에 옮기고 포기 하지 않았다.

   책을 읽다보니 그 누구보다도 임장도 적극적으로 다니고 입찰 / 명도 / 셋팅 모든 부분에서 적극적이고 즉각적인

   실행을 했다.

 - 책에 여러가지 노하우가 나왔지만 가장 큰 교훈은 즉실천 / 포기 하지 말라 이 두개가 핵심이라고 생각된다.

 

○ 저자의 노하우

 - 내용 쓰고 느낀점을 쓰면 이 글의 내용이 너무 길어져서 나중에 읽기 싫으니까

   정말 핵심 노하우만 작성해야겠다.

 

1. 투자를 위해선 무조건 종잣돈 모으기

  - 저자가 얼마의 종잣돈을 가지고 투자를 시작했는진 안나옴

  - 저자는 살던집을 팔고 월세를 들어가고 마이너스 대출, 보험 담보 대출 등으로 종잣돈을 마련함

 

2. 입지 좋은 곳은 오래 묵혀놓으면 재개발사업이 진행될 수 있다.

  - 2장에서 저자는 대전의 빌라를 낙찰 받음

  - 입지 좋은 곳은 언젠가 기회가 온다고는 하는데, 입지 좋은게 뭔지는 정확히 써놓지 않음...

   아무튼 입지 좋은(사람들이 선호하는 지역) 빌라를 낙찰 받고 오래있으니 재개발이 추진되어

    매매 시세가 5억까지 올라갔다(낙찰가는 6천만원)

  - 낙후되었으나 입지가 좋은(교통, 직장과의 거리, 학교, 편의 시설, 환경)곳의 다가구, 빌라를 낙찰 후

    전세나 월세를 주며 버티면 좋은 날이 온다.  

  - 다가구, 빌라, 아파트 등 단독 한동짜리보다는 여러개의 동으로 구성된 것이 좋다.(거래가 용이)

 

3. 경매 처음 시작할 때 팁

  - 가까운 지역, 아는 지역부터 시작하자. 그리고 그 지역의 시군구청 홈페이지 공고를 통해 도로건설

    공원조성, 재개발 등 개발계획들의 진행현황을 확인해보자. 돈이 되는 정보가 많을 수 있다.

  - 매매가와 임대가가 비슷한 물건을 선택해서 투자금을 최소한으로 투입하자.

 

4. 명도 하기

  - 보통 살던집, 상가가 경매로 넘어가면 임차인은 월세를 내지 않는다. 보증금 일부만 돌려받는 임차인에게

    월세 안낸것을 확인 하고 추후 명도 때 활용하자.

  - 잔금 납부를 하면 그 때부터 임차인은 월세를 나에게 내야한다. 그리고 명도가 원활히 진행되지 않을 때

    내용 증명을 보내자.

  - 낙찰 후 매각결정이 된 후(낙찰 후 1주일) 내용 증명을 먼저보내자(내용 증명을 보낸 후 방문)

  - 방문은 자주할 필요가 없다 3번정도면 된다(내용증명 발송 후, 합의서 작성, 이사 당일)

  - 명도에 효과적인 대화법은 공공의적(제3자 대화법)을 사용해서 연기하자.

    민감한, 예민한 질문에 답변을 회피할 수 있다.

    ex) 임차인 : 이사비 좀 더 주세요.

         나 : 저희 사장님께 이부분은 한번 확인을 해보겠습니다.

              예정대로 이사만 나가주신다면 이사비를 더 드리는건 가능할 듯합니다.

 

 5. 임장 준비물 

  - 경매 정보지 복사본(권리분석, 배당관계, 전입세대 열람, 감정평가서, 등기부등본, 매각 명세서)

  - 스마트폰

   . 사진 촬영 : 건물의 누수 여부를 파악 할 수 있는 건물 외벽, 옥상(방수 공사 여부), 우편물 수신자, 수도 및 전기

                    계량기 촬영

    * 우편물 수신자 확인의 경우, 이 집에 매각 명세서와 같은 인물이 사는지 안사는지 확인이 가능하고

      우편물이 많고 적음으로 이 집에 현재 누군가 살고 있다를 파악 할 수 있다.

   . 녹음 기능 : 위장 임차인을 가려낼 따 주로 사용

  - 임장활동 현장조사서 : 특정 양식을 만들어서 현장에서 직접 기록

  - 부동산은 3 ~ 5군데 방문

  - 임장은 신건 또는 1차에 가자 : 이때가 경쟁자도 덜하고 부동산도 경매 물건인지 잘 몰라 답변이 부드럽다

                                            시세도 그나마 정확히 파악 가능

 

6. 토지

  - 토지에는 전/답/과수원/대지 등이 있는데, 대지를 제외한 다른 토지들은 농지취득자격증명이 필요하다.

   * 농지취득자격증명 : 농민이 아닌자가 땅을 투기(투자) 목적으로 하지 못하게 막는 제도

  - 토지를 살 때는 바로앞까지 도로가 있는 것을 사야하고, 도심에서 멀지 않은 곳에 있는 토지를 사야한다.

  - 토지 대출은 단위 농협에서 받자.

 

7. 대출

  - 대출시 근저당 설정비는 은행에서 처리 한다.

  - 중도상환 수수료

   . 단기 매매 : 중도상환 수수료 없는 상품 선택

   . 중/장기 매매 : 이율이 낮고 일정기간이 지난 후 수수료가 없는 물건 선택

 

8. 법무비

  - 교통비, 여비 등 보수액이 정해져있지 않은 사항들은 과도하게 지출되진 않았는지 확인후 조율

  - 잔금납부와 동시에 인도명령도 함께 해달라고 요청(대지권 미등기라면 이부분도 함께 요청)

 

9. 서류상으로 특별한 문제가 없는데 재매각이 되었다면 한번 확인해보자

  - 저자의 경우 임차인이 낙찰을 받았는데 신용문제로 인해 대출이 안되어서 재매각된 물건이 있었다. 

 

10. 자동차도 오토마트, SK엔가, K Car, 온비드에서 경매로 구매 가능하다.

  - 오히려 사기당할일이 없다.

  - 오토마트의 경우 신한은행(신한 마이카 대출)에서 대출이 가능하다.

 

11. 리모델링은 목적에 맞게 준비하자

  - 임대용 : 방수, 누수 등 구조적인 부분에 최대한 신경쓰고 도배, 장판, 조명은 깔끔해보이도록 한다.

  - 매매용 : 연령대별 타겟을 선정하고 타겟에 맞게 리모델링을 한다.

               대형 평수의 경우 매매한 사람들이 직접 인테리어를 하기 때문에 깔끔하게 보일정도로만 한다.

 

12. 대형 평수 아파트... 팔릴까?

  - 잘 팔릴수 있을지 가늠해보려면 주차장을 가보자.

    또 다른 이웃(전세를 살고 있는) 누군가가 내 집을 사줄 수 있는 여력이 있는지 없는지가 중요하다.

    좋은 차가 많다면 그만큼 여력이 있다는 얘기

 

13. 낙찰 받은 집 매매/임대 Tip

 - 모든 수리가 끝난후 사진을 찍고 전단지를 만든다. 이때 전단지는 깔끔하게 코팅을 하고 부동산에 방문하여

   전단지를 뿌린다.

 - 전단지 앞부분엔 사진, 전화번호만 간략히 기재

   뒷부분엔 거래조건(수수료, 매매금액, 전세금액 등등) 기재

 - 동영상이나, PPT 제작 후 링크를 걸어 부동산 주인들에게 문자로 직접 뿌린다.

   (부동산 주인 전화번호는 네이버 부동산에 들어가면 나온다.)

 

14. 양도세를 줄이기 위해서는 필요 경비를 챙기자.

 - 이부분은 후에 다시 정리.