서른살 청년백수 부동산 경매로 50억 벌다

책을 읽고 난 후 목표.

- 저자의 노하우를 3가지 이상 내 것으로 만들자! -

 

이번에 읽은 책은 '서른살 청년백수 부동산 경매로 50억 벌다'다.

확실히 이전에 읽은 책들보단 난이도가 조금 있다는 생각이 들었고, 무용담(?)도 많았다.

 

하지만 좋은 책인것은 맞다.

책을 읽고 난 후 느낀점과 저자의 노하우를 정리해서 내것으로 만들어야겠다.

 

○ 전체적인 느낀점

 어느 경매책과 마찬가지로 많은 경험담을 풀었다. 다양한 경험담 중에서 이 책의 저자가 어떻게 물건들을 풀어갔는지를

집중적으로 보고자했다.

 책을 읽으면서 책에 소개된 여러 사례들을 통해 나도 이 사람 처럼 성공 할 수 있겠다라는 생각이 들었다.

 책의 저자는 3년뒤 50억을 벌었다한다. 나도 해보자!

 

○ 저자의 노하우 (각 목차에서 꿀Tip들을 정리해보자)

 1장. 낙찰 잘 받는 남자

   - 손품은 중요하다. 하지만 모든 물건의 최종 확인은 발품으로 하자. 사진상으로는 보지 못했던 해당 부동산의

     특징(예를들어 선호 단지, 특별한 공간 등)은 발품을 통해서만 확인 할 수 있다. 발품을 팔아야 많은 사람들이 보지

     못한 그 물건만의 장점을 확인 할 수 있고, 낙찰가의 경쟁력을 확보 할 수 있다.

   - 현재 핫한 지역보다 거품이 빠지고 있는 곳이 낙찰 받을 확률이 높다. 이런 곳의 물건을 검색하자

   - 경매의 기본은 '얼마나 좋은 물건을 고르느냐'이다. 임차인을 만나지 못하더라도 일단 가서 봐야한다.

   - 협상을 잘하기 위해서는 내 욕심만 채우지 말고 모두의 이익을 챙기도록 노력하자.

 

 2장. 경매와는 또 다른 매력, 공매

   - 공매는 정보가 부족하기 때문에 경매보다 경쟁률이 덜하다. 이부분을 노리자.

   - 대출은 최대한 많이 알아보고 최대한 많이 받도록 해서 실투자금을 줄이자.

   - 공용부분으로 지출한 관리비는 추후 양도소득세에서 필요경비에 포함시켜 양도세 절감을 받을 수 있다.

     *판례로 나와있기 때문에(조심2010중4030) 추후 양도세 낼 때 판례 예시를 들면서 공무원에게 설명하자.

 

 [ 족장 Tap : 아파트 낙찰 잘 받는 방법 ]

  1. 정확한 시세를 파악한다.

    - 같은 아파트라해도 층, 향 등에 따라 시세가 다르다. 그렇디 때문에 해당 동의 시세를 정확히 파악해야함

  2. 대형평형을 공략하라.

    - 대부분의 사람들이 중소형 아파트를 선택하기에 틈새 시장으로 대형평형을 노리자.

    - 대형평형은 투자금이 많이 묶이기 때문에, 수요가 풍부한(거래가 많은) 대형평형을 고르는 것이 좋다.

  3. 로얄층보다는 저층이나 꼭대기층을 공략하라. 

  4. 부동산 거품이 꺼진 곳을 공략하라.

    - 부동산 거품이 꺼지면 많은 매물이 나와 매매거래가 안된다. 그러면 사람들이 겁을 먹고 더 안들어오기에

      현재보다 더 낮게 낙찰 받은 후 매도할 경우 매매는 이뤄진다.

  5. 거래가 안되는 곳을 공략하라.

    - 거래가 안되는 이유를 알고 입찰하면 문제 될 것이 없다. 거래가 안되는 이유가 내가 해결 가능한 문제라면

     보수적으로 접근해서 낙찰가를 최대한 낮추고 저렴하게 매도하자.

  6. 꾸준히 입찰하라.

  7. 동료를 만들어 함께하라.

 

3장. 수익형 부동산으로 만든 연금복권

  - 어떤 종류의 상가든 임장하는 방법은 유사하다. 

    . 주변 상가 시세, 공실률, 상가 위치, 임대료, 주차장, 건물 상태 등

  - 상가는 임차인의 매출을 파악한 후 입찰하라(임차인이 월세를 충분히 감당할 수 있는지 확인하기 위해)

  - 유흥업소의 경우 영업허가증을 확보해야한다.

    . 재발급 받기가 까다롭기 때문에 영업허가증을 빌미로 고액의 이사비를 요구할 수 있다.

    . 유흥업소 낙찰 후 임차를 놓을 때 특약사항에 '허가권은 반드시 소유자에게 양도한다.'를 추가한다.

  

 4장. 상가접근방법과 주의사항(필수 Check List)

  - 그 지역 전체 상권이 살아있는지 체크한다.

    . 상권이 A급, B급, C급이 있다면 내가 들어갈 위치가 어디인지 알아본다.

    . 유동인구가 없는 곳은 들어올 수 있는 점포가 한정되어 있기 때문에 공실률이 높으며 임차인 들어오는게 쉽지 않다.

  - 프랜차이즈 업종인지 확인한다.

    . 프랜차이즈는 입점할 때는 오래걸리지만(꼼꼼하게 이것저검 체크함) 한번 들어오면 재계약 확률이 높다.

  - 주변 상가 관리비를 체크한다.

    . 상가 관리비가 싸다면 임차인도 좋고 공실일 때는 나도 좋다.

  - 해당 건물의 공실과 주변 공실률을 알아본다.

    . 주위에 공실이 많다면 그곳으로 이전할 확률이 매우 높고, 공실이 없다면 재계약할 확률이 높다.

  - 바닥권리금이 어느 정도 있는지 알아본다.

    . 바닥권리금은 말 그대로 상권과 입지를 말하는 것이다. 이런 곳은 낙찰가가 높다

    . 바닥권리금을 안받는 대신 월세를 높여 받을 수 있다.(권리금 내는것을 임차인들은 선호하지 않는다.)

  - 보증금과 임대료를 알아본다

    . 상가는 보증금과 임대료 차이가 상가마다 많이 나기 때문에 최소 3곳 이상 부동산에 들어가 확인하자

  - 내부 인테리어 수준이 어느 정도인지 알아본다.

    . 인테리어를 한 지 1~2년 정도만 된 곳이라면 재계약할 확률이 높다.

  - 상가 주변 세대에 관해 조사한다.

    . 주변 세대와 그 인구의 이동경로를 알아봐서 흘러가는 상권인지, 소비하는 상권인지 파악하자

    . 주변 세대의 연령대를 보고 젊을수록 소비 성향이 강하기에 참고하자.

  - 한 상가 안에 업종이 중복되어 들어갈 수 있는지 관리소에 확인한다.

    그리고 상가건물에 내가 원하는 프랜차이즈가 입점 가능한지 프랜차이즈에 직접 전화해서 확인하자.

  - 영업허가증은 돈 주고도 못 산다.

    . 영업허가증을 가지고 협박(?)하는 기존 임차인들이 있기에, 관공서에 영업허가증 재발급이 문제 없는지 확인하자.

 

 [ 족장 Tap : 상가 낙찰 잘 받는 방법 ]

   1. 남들이 꺼려하는 업종을 공략하라

    - (난 아니라고 생각함) 남들이 꺼려하면 나중에 구입자가 잘 안나타날 것이라 생각함

   2. 공실을 공략하라

    - 상가 입찰할 때 제일 무서운 것은 공실이다. 반대로 말하면 남들도 무섭기 때문에 경쟁률이 낮다

    - 오랜기간 공실이였다면 그 원인을 찾아야하고(위치가 안좋아 공실인지, 비싸서 공실인지, 경매가 진행중이라

      공실인지) 내가 해결 가능한 경우라면 보수적으로 입찰을 한다.

   3. 고층 프랜차이즈를 공략하라

    - 1,2층은 애초에 경쟁률이 높기 때문에 낙찰이 쉽지않다.

    - 고층의 프랜차이즈(병원, 학원 등)는 경쟁이 덜하기에 공략해보자.

   4. 항아리 상권은 공략하라

    - 역세권 상권 내 상가는 분양가가 비싸고 업종간 경쟁이 치열한 편이다.

    - 반면 항아리 상권은 수요가 항상 공급을 초과한다는 뜻이기에 좋은 상권이다.

   

  5장. 프랜차이즈가 입점한 상가 낙찰기

    - 근린상가의 장점

     . 임차인들이 선호하는 편이다.(대단지 주변에 만들어지는 상권이라 유동인구가 많다.)

     . 레버리지를 최대한 활용할 수 있다.(주거용보다 좀더 많은 대출을 받을 수 있다.)

     . 프랜차이즈가 입점할 확률이 높다(중심상권에 프랜차이즈가 입점할 경우 건물의 가치를 극대화할 수 있다.)

     . 정해진 임대료가 없다.(상가의 경우 임대료는 소유주의 재량(?)이 큰 편이다.)

    - 족장은 고층의 유명학원을 매우 선호한다.(특히 학부모들이 많이 선호하는 수학 또는 영어학원)

    - 위장임차인을 활용하자

     . 유명학원을 낙찰받고 재계약을 하고 싶었으나 일부러 나가달라고 말함 → 진짜 나감

     . 당황했으나, 위장임차인을 고용해서 당장 계약할 것처럼 연기하니 유명학원장이 자기가 들어온다고 다시 연락함

      *단, 위장임차인과 계약 얘기를 할 때는 기존 임차인이 보는 앞에서 해줘야한다.

 

 6장. 함께 가면 좋은 경매

   - 단점을 커버하는 장점 찾기

     . 지인 소개로 찾아간 물건지는 오랜기간 공실이라(경매로인해) 폐허에 가깝고 임차인이 들어오려하지 않음

     . 하지만 본 상가 주위로 대규모 아파트 단지(4,000세대) 밀집되어 유동인구가 많고,

      기존 학원이 이 지역의 랜드마크처럼 형성되어 있고,

      본 상가는 코너자리 정면부에 있어 영업 효과를 그대화시킬 수 있고,

      상가 주위에 유흥가보다는 학원가들이 밀집되어 있으며, 학원이 많다는 것은 먹을거리 등 주위 상권의

      호재 가능성이 무성하다

      2층이기 때문에 학원뿐만 아닌 병원이나 미용실 등 들어올 수 있는 업종의 폭이 넓고,

      건물 실면적이 80여평인다 여러번의 유찰로 가격적인 매력이 충분했다.

    - 잔급 미납된 물건이 있는데 가끔 채권자가 방어입찰을 위해 일부러 들어왔다가 미납한 경우도 있으므로

      미납된 사유는 채권자에게 전화해서 알아보자(알려줄수도 있음)

 

 7장. 선순위 임차인 이기기

    - 공매도 경매와 마찬가지로 낙찰을 받고 나면 서류열람이 가능하다. 열람할 서류는 임대차계약서,

      소유자 인적사항이 나온 서류 등을 보고 메모해야한다.(공매는 복사는 안됨, 경매는 됨)

    - 강제집행 비용은 평당 5만원으로 보면 된다.

 

 [ 족장 Tap : 단독주택 낙찰 잘 받는 방법 ]  

  1. 반듯한 토지를 선택하여 공략하라.

     - 아파트는 재건축이 어렵지만 단독주택은 원룸, 빌라, 수익형 부동산등으로 바꾸기가 쉽기 때문에

       나중에 재건축을 통해 수익형 부동산으로 매도하기 위해서는 땅 모양이 반듯해야한다.

  2. 임차인을 무난하게 들일 수 있는 주택을 공략하라.

     - 1층은 주인이 살고, 2층이나 3층은 출입문이 달라 임차인을 들일 수 있는 집이 있다. 이런 곳은

       주인이 수익형 부동산으로 용도를 변경할 수 있기 때문에 매도하기가 쉬울 수 있다.

  3. NPL을 공략하라.

     - 단독주택은 시세가 명확하지 않기 때문에 NPL이 아파트나, 빌라보단 쉬울 수 있다.

  4. 낙찰 후의 모습을 상상하며 입찰해야한다.

     - 현재 모습은 별볼일 없을 수 있으나, 낙찰 후 인테리어를 하고 비싸게 팔 수 있다.

 

 8장. 투자자에게 오히려 기회가 되는 유치권(특수물건 낙찰 잘 받는 방법)

   - 특수물건에 대해 100% 확신이 들었을 때는 이미 늦다.

     . 선순위 임차인은 임장을 가서 확실한 증거를 확보하거나, 유치권에서 수십가지의 요건 중

       하나만 깨면 유치권은 깨진다. 확실한 히든카드 하나면 충분하다.

   - 해당 물건의 이해관계를 파악하라.

     . 특수물건일수록 기본에 충실하여 상식적으로 접근하자.

      ex) 유치권이 신고된 아파트. 그런데 전세나 월세사는 사람이 자기 돈 들여 인테리어를 했을까?

   - 남들보다 일찍 조사에 나서야 한다.

   - 판례를 참고하자(상황에 맞는 판례를 검색해서 공부하기)

   - 주특기가 있어야한다.

     . 처음부터 모든걸 알 필요는 없다. 1+1+1··· 하나씩 내것으로 만들자.

 

 [ 족장 Tap : 아파트형 공장 낙찰 잘 받는 방법 ]  

   1. 교통이 편리한 곳에 위치해야 매도가 잘 된다.

      - 어떤 물건이든 이건 당연한 얘기, 아파트형공장은 많은 직장인들이 다니는 곳이므로 역세권에 있으면 좋다.

   2. 매수자들이 선호하는 지하철 노선을 공략하라.(2호선, 가산역, 1호선 라인 순서)

   3. 기존에 어떠한 업종이 영업했는지 파악한 후 입찰해야 한다.

      - 아파트형공장은 사무실로도 할 수 있고 제조업으로도 할 수 있다.

      - 제조업을 하고 있다면 안에 있는 기계를 옮기는데 많은 비용이 들 수 있다.

   4. 아파트형공장의 관리비 체크는 필수사항이다.

 

 11장. 명도 끝내기

    - 점유자가 원하는 것은 단지 두가지가.

      첫번째는, 조금 더 살기를 원하거나

      두번째는, 이사비를 원하는 정도이다.

      이런 부분을 서로 양보를 한다면 대부분의 명도는 원만하게 끝낼 수 있다.

    - 명도를 할 때는 점유자를 피하기 보다는 직접 만나서 해결하자.

      낙찰자가 절대적으로 유리한 위치이나 점유자와 잘 합의해서 마지막엔 악수라도 할 수 있도록 하자. 

    - 인도명령을 받고도 연락 안되는 임차인의 명도

      . 이런경우 내용증명이나 문자로 통보한 후 강제집행을 신청하는것이 좋다.

    - 인도명령을 안 받는 임차인의 명도

      . 인도명령결정문을 발송했는데 받아보지 않는 사람이 있다.

      . 이런경우 법원에 공시송달을 요청한 후 다음 단계를 진행하자.

    - 이사비를 먼저 달라는 임차인의 명도

       . 이사비는 절대 먼저 주면 안된다.

       . 이럴경우 한 달 이내에 이사를 할경우 50만원, 기한 후 이사를 할경우 이사비 없음 이런식으로 선을 긋고

        협상을 시작해야한다.

        * 이사비는 정해진 금액이 없으니 강제입행과 기타 이자비용 등을 계산하여 제시하면 된다.

    - 이삿짐을 다 빼지 않는 임차인이 있다. 하지만 절대 임의로 처분하면 안된다. 임차인과 연락하여 남은 물품

      처분에 대해 합의를 하는 것이 좋다.(남은 짐을 처분한다고 문자를 보내거나, 집행관에 얘기해 강제 집행 진행)